RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial">看淡理由一：2016年房价涨得太凶、太快了，三线城市个位数房价增长，二线城市两位数房价增长，一线城市房价增长近30%；许多城市的房价已进入全球房价高城市行列，2017年无论如何，得消停消停。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 看淡理由二：房价暴涨是因为“资本管制下的政策红利”使然。但政策红利不可能一直吃下去。目前中国的货币可买下整个美国和多半个欧盟。到2016年底，可以买下整个美国和整个欧盟了。中国目前的M2增速是13%左右，全球M2增速是7%左右，照此速度不变、且人民币不贬值，不出10年，中国可以买下全世界！这可能吗？答案当然是否定的。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"/>
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial">
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"/>
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 看淡理由三：楼价飚升之所以在2016年卷土重来，是因为宏观经济增长的需要。2015年上半年股市崩盘、使中国经济失去1.5个百分点的增速，而外贸也不好，内外需紧缩双碰头，政府不得已只好用楼市稳住经济。然而，目前宏观经济趋于稳定，投资有所恢复、PPI由负转正，政府不再那么依赖房地产了。所以，不同于14、15年12月初的政治局会议，2016年12月份的政治局会议及中央经济工作会议把“把握经济发展新常态，落实新发展理念，以提高发展质量和效益为中心”放在首位，不再提“保持经济运行在合理区间”。这意味着2017年宏观经济增长的目标将进一步下调或淡化，质量优先或取代数量优先，改革转型、稳中求进将成为2017年政策主线。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"/>
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 看淡理由四：政府宁可搞财政赤字，也不想以“房事伤身”。房地产火爆为的是拉动实体经济，但房地产是双刃剑，对实体经济有挤出效应。权衡之下，政府将转向更加积极的财政政策，以此作为振兴实体经济的必由之路，哪怕赤字突破3%也在所不惜。7月底的政治局会议强调：“要落实各项减税降费措施，保证公共支出能力和力度，发挥财政资金效应，引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域。”这意味着2017年财政政策或更为积极，财政赤字率目标或进一步上调，但对楼市的依赖则可以降低。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 看淡理由五：货币超发、政策刺激，买了增长加了债务，虽然成功稳住了增长，但代价是居民和政府部门债务杠杆的大幅上升，2017年及未来已不允许简单复制2016年模式。2016年上半年财政支出已超过财政收入，而前10月财政支出/收入更是创新高至108%；居民部门债务扩张速度更为惊人，债务率从2015年年底的40%飙升至9月底的60%。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 2016年月均房贷接近4000亿，每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经不低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。而从房贷占GDP的比重看，即使在房产泡沫严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近。种种迹象表明，中国居民购房或已将杠杆用到极限。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 看淡理由六：政府已明确定调要调控楼市、三线城市去库存、整体去杠杆，抑制资产泡沫、防范金融风险。房价飙涨引发通胀反弹，以钢、煤为代表的工业品价格涨势惊人，通胀整体也显著反弹，抑制泡沫防范风险成为政府重要任务。因此，10月底政治局会议以及12月中央经济工作会议均把“抑制资产泡沫、防范金融风险”作为未来首要目标。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 与去年同期会议表述，差别大的领域正是房地产：房贷加杠杆不可持续。去年的表述是“化解房地产库存，推进住房制度改革，稳定房地产市场”，今年则是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这意味着“依靠居民大幅加杠杆买房从而化解地产高库存”既不符合国情，也不适应市场规律，且不利于房地产平稳健康发展。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 新一轮楼市限购限贷政策也已在“十一”期间密集出台。从10月下旬开始，主要城市地产销量增速已经全部转负，11月则继续下降。而“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”则意味着2017年对地产投机需求或继续严控，这意味着地产销售有继续下行风险，2017年地产销售、投资增速可能会再次转负，从而拖累总需求下行。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 看淡理由七：美元加息，中国要受害、楼市将受累。近日，美联储再度加息，只加了25个基点；同时暗示2017年还将加息3次，也只比市场预期多了一次。但这已经够了，一颗经济核弹已在全球引爆！而核弹的投放目标中国可谓首当其冲……美联储宣布加息后，离岸人民币对美元大幅跳水，盘中一度暴跌近400点至6.9316元人民币对1美元；12月16日，人民币对美元中间价贬值219个基点，失守6.95关口，报6.9508，创2008年5月21日以来新低；在美元宣布加息这一周的五个交易日中，人民币对美元中间价累计下跌了536点。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 不仅汇市，中国的股市和债市也遭受打击。一周内，中国出现了两次股债汇“三杀”；债市“兵败如山倒”，陷入恐慌性抛售，10年期、5年期国债期货合约在周四开盘后双双被砸至跌停，创上市以来大跌幅；A股则一度重挫……
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 美元再度加息绝不是小事。笔者判断，此举意味着中美大国博弈正进入短兵相接的尖峰时刻。中国，必须作好准备：全面防范和应对中美之间的货币战争、贸易战争、经济战争以及各种形态的明争暗斗。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 本轮美元指数的上升始自2011年，逐渐结束了人民币对美元的周期。人民币对美元曾在10年内37%，但在2014年1月后见顶，进而出现贬值趋势并触发近两年多来中国资本的外流，对中国经济形成直接打压。自2014年下半后，中国外汇储备开始转入下降通道，到2016年11月，中国外汇储备已从2014年6月高点的39932.13亿美元，下降到了30515.98亿美元，降幅达25%，值达9416.15亿美元。在刚刚过去的11月份，中国的外汇占款又减少3827亿，创下今年以来高降幅。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 中国经济增长下行，主要是因为投资增长下行，而投资增长下行则是因为资本外流。所以，大量资本外流对中国经济增长形成了直接、致命的杀伤力。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 2016年以来人民币对美元贬值逾6%，且贬值仍在继续甚至加速。2016年12月15日，中国央行将人民币对美元“参考汇率”设在1美元兑6.93元人民币。在美元“鹰式加息”的前景下，假如2017年3月，人民币对美元贬值至1美元兑7.3或7.4元人民币，大家将不会感到震惊。而人民币若对美元一泻千里，资本外逃会不会加剧，国内投资和经济增长会不会有压力呢？YES！
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 在美元加息冲击下，中国楼市和股市又将如何呢？有很大的可能性，会在明年迎来剧烈震荡。过去18个月中，中国一线大城市的房价涨了三到五成，是由于中国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通。不仅如此，历史上美国历次加息对中国房地产市场基本均没有造成很大影响。但今天有所不同，在中国楼市已经到达世界的天花板，并在经历了火爆的2016年政府已经对楼市进行了调控之后，2017年美国加息对中国房地产的负面影响肯定要超过往日。初步判断，由于国内大部分资金集中在楼市和股市，在资金方向转移的情况下，中国楼市和股市极有可能遭遇大幅震荡！
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;caret-color: auto;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial"> 后，笔者虽然看淡2017年楼市，却希望中国楼市能够稳定。楼市适当降温是没有问题的，侃价则正逢其时；但一定要避免楼市崩盘，因为中国百姓80%以上的财富以及银行一半以上的按揭都依赖于房地产，所以楼市稳中有降是好的，但必须避免崩盘。如果楼市泡沫和汇率泡沫必须破一个，那宁可让人民币超贬，也要稳定中国楼市。
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